Vysoké úrokové sazby tlačí Američany k netradičním a rizikovějším hypotékám. Rostou počty ARM úvěrů, politici mluví o padesátiletých splatnostech a trh zkouší přenositelné či převoditelné půjčky. Levnější měsíční splátky ale často znamenají vyšší nejistotu i dlouhodobější zadlužení
Mnoho kupujících dnes sahá po nastavitelných ARM hypotékách s vírou, že za pár let refinancují. Část lidí, jako například Nakul Mishra z Kalifornie, počítá s tím, že sazby klesnou dřív, než se úvěr začne přepisovat. ARM poskytne krátkodobou úlevu, ale přináší zásadní riziko. Po sedmi až deseti letech se úrok upraví podle trhu a splátka může vyskočit o stovky dolarů. Přesto počet ARM žádostí dosahuje nejvyšších hodnot od roku 2008. Kupující se snaží uniknout drahým fixům, i když tím vstupují do nejisté budoucnosti.
Alternativní modely, které mohou trh rozkolísat
Do hry vstupují i politické návrhy. Prezident Trump otevřeně přemýšlí o zavedení padesátiletých hypoték. Ty by snížily měsíční splátky, ale dramaticky zvýšily celkové úroky. Ekonomové upozorňují, že taková varianta oddálí budování majetku a ještě prodraží bydlení. Podobně rezonuje myšlenka přenositelných a převoditelných úvěrů. Ty by kupujícím umožnily převzít starý nízký úrok prodávajícího nebo si jej odnést do nového domu. Zní to lákavě, ale může to ještě víc zvýhodnit stávající vlastníky a zatlačit ceny vzhůru.
Kupující však narazí na praktické limity. U převoditelných půjček musejí dorovnat rozdíl mezi cenou nemovitosti a zůstatkem hypotéky, často z vlastních úspor. Pokud chybí hotovost, potřebují druhý úvěr s vyšším úrokem. Přenositelné hypotéky zatím v USA neexistují, ale diskuse ukazuje, jak zoufale trh hledá způsoby, jak obejít drahé peníze. Poptávka po dostupném financování roste, zatímco nabídka domů zůstává nízká.
Stavitelé i prodejci zkoušejí vlastní cesty
Stavební firmy mezitím lákají kupující na zlevněné sazby. Nabízejí buydown programy nebo vlastní ARM produkty, aby kupující dosáhli na splátku, i když základní ceny domů neklesají. Tento postup ale může trh dál přehřívat, protože technicky snižuje splátku, ne cenu nemovitosti. Výsledkem je dům, který se tváří dostupněji, než ve skutečnosti je.
Na okraji trhu roste i zájem o tzv. seller financing. Prodávající v takovém případě nahrazují banku a kupující jim splácí přímo. Tento model může otevřít cestu lidem s nestandardními příjmy, například podnikatelům nebo tvůrcům s nepravidelnými příjmy. Zároveň ale často funguje jako krátká záplata, po které musí kupující najít klasickou hypotéku. Pokud mezitím sazby neklesnou, může se z výhody stát past.
Trh s bydlením tak prochází bouřlivým obdobím. Kupující experimentují, politici vytahují neortodoxní nápady a stavitelé udržují prodeje pomocí pobídek. Levnější splátky sice pomáhají lidem dostat se k vlastnímu bydlení, ale zároveň zvyšují celkový dluh a mohou posunout ceny ještě výš. V prostředí, kde chybí miliony dostupných domů, tak žádná z těchto cest nepřináší jednoduché řešení.
